하면된다
역전세 반환대출 규제완화 시행 본문
(1) 역전세 급증…'전세금반환 대출', 하반기 금융권 새 부실 뇌관 ....
(2) 역전세 대출의 역설…집주인 신용경색 비상 | 한국경제 - 한경닷컴.
(3) '역전세' 세입자 어려움 던다…"전세보증금 반환 대출규제 완화 ....
(4) 역전세난 후폭풍… 집주인도 보증금 반환 '막막'(feat. 전세퇴거 ....
역전세난
주로 임대인이 임차인에게 보증금을 받게 되면 보증금으로 투자하는게 일반적입니다. 이게 부동산이 계속해서 우상향을 하면 재계약시에 전세시세가 보증금보다 높아지기 때문에 아무런 문제가 발생하지 않지만, 지금처럼 경기하락, 전세사기 급증 등 복합적인 이유로 전세 시세가 보증금보다 떨어지는 현상을 역전세라고 얘기합니다.
예를 들어, 2년전 임대인이 5억짜리 전세를 임차인과 계약하고 5억을 토대로 주식이나 타 아파트 매매에 썼다고 칩시다. 올해 임차인이 임대인에게 계약해지를 통보했고, 임대인은 새로운 임차인을 구해서 그 보증금으로 기존 5억을 돌려줘야하는데 현재 역전세가 생겨 전세시세가 4억인 상황인겁니다. 5억을 돌려줘야햐하는데 4억만 융통이 가능한 상황인거죠. 대부분 이럴 때 투자금을 바로 회수할 수 없는 상황이라 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하게 됩니다. 의도적으로 돈을 돌려주지 않는 '전세사기'와는 다릅니다. 우스갯소리로 전세를 연장하면 샤넬백을 준다는 소리도 있습니다. 아무튼 이때 시세차익인 1억을 정부에서 지원해준다는 취지입니다.
역전세 반환대출 규제 완화
임차인들의 주거상 어려움 해소와 원활한 퇴거를 위해 역전세 반환대출 규제 완화정책을 실시했습니다. 전세금 반환 용도로 은행권 대출을 이용할 경우, 대출규제가 한시적으로 완화되는 정책이 지난 7월 27일부터 1년간 실시되었습니다.(인터넷 은행 제외) 즉, 전세금을 돌려주고 남은 금액을 다른 용도로 쓸 수 없습니다.
지원대상
역전세로 전세금 반환이 어려운 임대인(아파트,연립다세대,주거용 오피스텔 모두 포함)을 대상으로 하고 있습니다. 단, 규제완화 발표가 있기 전 임대차 계약이 체결되어 있는 경우로 한정되어있습니다. 전세 계약을 연장하는 경우도 규제완화대상입니다.
지원규모
전세 반환대출은 DSR (총부채원리금상환비율) 대신 DTI (총부채상환비율)을 적용받습니다(’23년 하반기 경제정책방향 DSR 40%→DTI 60%, RTI 1.25~1.5배→1.0배). DTI는 연 소득에서 매년 은행에 갚아야 하는 주담대 원리금과 다른 대출 이자 상환액이 차지하는 비율을 따지는데, DSR과 달리 주담대를 제외한 다른 부채는 원금을 제외한 이자 상환액만 고려합니다. 따라서 DTI 적용 시 훨씬 대출 받기 쉬워집니다.
역전세 반환대출은 LTV (담보가치비율)도 70%까지 완화됩니다. LTV는 부동산 가치에 따라 대출 가능한 한도를 정하는 비율인데, 기존에는 40%였으나 역전세 반환대출의 경우 70%까지 인정됩니다.
반환대출은 후속 세입자가 있는 경우와 없는 경우 자가거주하는 경우로 나뉩니다. 위에 표를 참고하시면 되고, 신규 세입자가 있는 경우에는 신규 전세금과 대출금액의 합이 KB시세의 90% 미만이어야 하며, 신규 세입자에게 전세보증보험을 가입해야 합니다. 신규 세입자가 없는 경우에는 신규 세입자가 생기면 신규 전세금을 전액 대출 상환에 사용하고, 전세보증보험을 가입해야 합니다.
역전세 반환대출 세부 흐름도
1. 후속세입자와 전세계약을 체결한 경우
1) (대출상담·신청) 집주인 → 은행 (DTI 60%, RTI 1.0배)
* 은행은 ➀대출가능 한도 및 ➁집주인이 지켜야할 의무(세입자 보호조치 등) 등 안내
2) (전세 계약) 집주인 ↔ 후속 세입자
* 임대차 계약에 ‘세입자 보호조치 특약’ 명시(한방계약서)
3) (대출심사·실행) 은행 → 집주인 (금액은 기존세입자 직접 지급)
* 은행은 집주인↔후속세입자 전세계약서(세입자 보호조치 특약) 확인후 대출 실행
* ➀일정기간내 반환보증 가입 ➁가입하지 않을 경우 대출회수 등 대출약정 체결
4) (반환보증 가입) 집주인(또는 세입자) → 보증기관
* 후속세입자 전입후 3개월 내 가입(➀세입자가입+집주인 대납(7.27), ➁집주인가입(8월∼) 모두가능)
2. 당장 후속세입자가 없는 경우
1) (대출상담·신청) 집주인 → 은행 (DTI 60%, RTI 1.0배)
2) (대출심사·실행) 은행 → 집주인
* 완화된 대출규제 범위내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출지원(약정有)
3) (전세 계약) 집주인 ↔ 후속 세입자
* 대출 실행후 1년내 세입자 보호조치 특약이 있는 임대차 계약서 체결·제출
* 후속 세입자의 보증금으로 대출상환(중도상환수수료無) + 근저당권 감액등기
4) (반환보증 가입) 집주인(또는 세입자) → 보증기관
* 후속세입자 전입후 3개월내 가입(➀세입자가입+집주인 대납(7.27), ➁집주인가입(8월∼) 모두가능)
3. 집주인 본인이 입주하는 경우
1) (대출상담·신청) 집주인 → 은행 (DTI 60%, RTI 1.0배)
2) (대출심사·실행) 은행 → 집주인
* 완화된 대출규제 범위내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출지원(약정有)
3) (자가거주) 집주인 → 은행
* 대출 실행 후 1개월 내 전입신고서 제출
4) (모니터링) 집주인 ↔ 은행
* 최소 2년간 실거주 의무 모니터링 실시
역전세 반환대출 장단점
역전세 반환대출 규제 완화는 역전세 상황에서 세입자의 전세금을 안전하게 돌려줄 수 있다는 점입니다. 대출금리가 낮고 중도상환 수수료가 없다는 점이 큰 장점입니다.
하지만 역전세 반환대출의 단점은 기존에 받아놓은 신용대출 등 다른 대출엔 DSR 40% 규제가 적용된다는 점입니다. 역전세 반환대출을 받은 경우에는 기존 신용대출을 만기 연장 목적으로 재계약을 할 수 없기 때문에 일시 상환해야합니다.
가계부채 증가세가 가뜩이나 심한 상태인데 역전세 반환대출 규제완화로 더욱 심화될지 모르겠지만, 아무래도 '전세금 차액'에 대한 대출인 만큼 크게 증가할 가능성은 제한적이라고 생각되어집니다.
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